关注房产、准备买房的朋友最近应该都被物业费下降霸屏了吧。物业费下降最开始出现在了武汉、重庆、青岛、银川，统计数据一出来，震惊了很多人。
不仅降，降的还不少，个别楼盘的物业服务费降幅高达49%，几乎腰斩。其中武汉绿地海珀御观物业费就从7.6元/平方米·月调整为3.84元/平方米·月，降幅极大。
不仅如此，降价的风从二三线一路吹到一线城市，相比于2024年年底国家统一出台的超过50%业主同意，可以更换物业的规定；2025年8月上海新规，20%的业主就可以决定物企去留。
图源：上海市房屋管理局官网
现在的物业费就像多米诺骨牌，一个城市接一个城市地往下倒。物业费作为长期固定支出，对于准备购房者和现业主影响一直很大，上涨很容易激起物企和业主的矛盾，下降同样如此，大规模的物业费下调，很有可能让业主和物业的关系走向新的博弈和平衡。
那这波降价潮会蔓延全国吗？已下降的还会更低吗？
01
调查各地数据之后，我们发现，确实如此，物业费下降已在全国铺开。
以全国重点的20城市举例，我们来看25年六月的数据。2025年6月，二十城物业服务价格综合指数为1074.47，同比下跌0.11%，环比下跌0.08%，超过1/3的城市的物业费都在下跌的过程中。
下降最猛烈的城市集中在了中部、西南、环渤海区域。武汉、重庆两个城市不愧是从去年开始持续有物业费降价新闻出现的城市，今年依然还在降。 容易被人忽略是南昌，与去年6月相比就下降了1.59%，占据20城首位。
上海、天津、北京等城市暂时还比较平稳，但也不一定不再下降；上海、北京均在今年7月和8月，也就是统计数据之后颁布了新规 。上涨的城市中也并非没有物业费下降的楼盘，整体上涨靠的还是最近出的新房。
而今，这些城市的物业价格都降到平均线以下，南京、昆明、南昌、常州等城市的均价已然是1打头。
图源：中指数据CRIES
这次的降价不仅是地域的全面，从刚需到改善再到豪宅，所有房型，物业费都在降。
老旧小区和刚需用房对应的基础物业服务下降幅度还稍微小一点 ，下降最严重的是：增值服务。从2024年的调查也可以看出来，对物业不满意主要还是集中在中端项目上。
高端项目的业主主要是高净值的用户，本身对于价格没有那么敏感，也甘愿为高附加值（ 比如高端酒店式服务 ）的项目付费 。
但是对于中端项目，部分增值服务正在被割舍，比如：亲子活动组织、上门清洁、快递代收、社区外商业合作、租房中介等等 。而且中端项目的增值服务最为考验物企管理运营水平，一旦有缺失或者不完善的的部分很容易引起业主的不满。
现在增值服务市场萎缩不仅因为业主日趋保守的消费观，更有物企降本增效的主动减少，既然服务都少了，那物业费下降的也不冤枉。
而在观察各地物业费下降的过程中，我们还发现，每当各地出台规范物业收费新规之后，整个城市就会有明显的物业费下调趋势，新规变成了物业费下调的信号灯。
所以梳理各地物业费管理新规出台数量和规模，也许能一窥未来物业费下降区域。
于是，我统计了2024年至2025年所有省份重点城市出台的相关规定，发现几乎所有省、直辖市、自治区都在逐步完善规范物业收费标准。
从2024年开始，32个省、自治区（不含港澳台），几乎都出了关于规范物业费收取相关文件和条例。
大多数规范都有一个目的：规范市场，强调业主话语权。落在具体的条款上：物业成本信息透明化、根据服务等级收取物业费、建立健全业委会机制、维护业主监督权等等。
如果物企不作为，或者存在物业费虚高的情况，业主有可用的法律武器帮助维权，要求保证服务质量或降低物业费，也就是说，现在物业费还没有下调但已出新规的城市，下半年可能会有降价的趋势。
02
物业费的下降，不仅仅是业主的愿望，物企也在主动下调。
物业费实实在在能降下来，第一离不开业主的主动争取，物业费大面积下降的时候，业主群里流传一句玩笑话“实在是苦高物业费久矣”。
不满意积累久了，业主就会主动争取降低物业费，较为常见且温和的方式就是协商降价。重庆“风花树”小区住宅走的就是这条路，该小区的20%业主联名向街道提出降低物业费标准，在与物业进行协商后，物业同意接受降价要求。
图源：网络
物业费从过去的1.80元/平/月降低为1.30元/平/月，降低27%，这条路需要业主的齐心协力，拿出有力证据，证明物业在收取物业费后的不作为，货不对板。
但并不是所有的协商都能有好的结果，如果协商不成，就只能更换物业，换一个价格更低或是性价比更高的物业。比如：沙坪坝水印三生小区，之前的物业费是3.5元/平米/月，这个标准在整个重庆都算是比较高的，但物业服务却完全不匹配。多次投诉物业服务差、收费不合理，朗基物业也被沙坪坝区建委约谈和抽查。去年底，朗基物业主动撤场后，万科物业接管了水印三生，物业费从之前的3.5元降到了3.15元。
除了合同存续期间，也可以通过到期不续，然后在新一轮招标中降低物业费。总的来说，如果是业主方想要降价，路径就是通过业委会或是超过20%的业主集体争取，提出要求后来得到降价。
另一方面我们也看到，在物业普遍下调的趋势下，部分物企也会主动下调物业费。
物企方主动下调费用，有几个原因：
1.政府出台了物业费限制政策，物企要响应政策；2.保持市场竞争力，大环境都降，自己不降很有可能被赶出局；3.维持业主信任度，主动调整价格的姿态给出尊重，同时兑现与其价格相匹配的服务，以获取业主长久信任，留在牌桌上。
最近，徐汇滨江的御江廷项目在交房中公开通知业主：将物业服务费从原价13.6元/㎡调整为10.5元/㎡。除了物业费降价，连停车费一并都给业主免了，而这是物业方平衡成本和降价环境之后的主动选择。
03
降价潮下，物企日子并不好过，也在求变。
整体而言，绝大部分物企的净利润都在下滑，数据统计，500强和百强物业服务企业净利润已连续三年呈现负增长。
2024年，500强物企净利润为353.7亿元，同比下降2.8%，上市物企净利润则受到资产减值准备等多重因素影响，下滑幅度更为明显，全年净利润为125.0亿元，同比大幅下降23.3%。像头部物企融创服务近三年来，每年都在亏损。
世茂服务也是如此，2024年营业收入78.96亿元，同比下滑3.7%；净利润4.92亿元，同比锐减24%。
同时，我们还注意到头部物企和母公司（房企）多有关联交易 ，房企新项目飞速增长的时代，房企可以给关联物企喂项目，物企不愁没有项目做；同时，物企又以高收益给母公司回血。
但，这个模式被房地产市场的低迷打破了，失去母公司长效支持，物企躺赢时代结束。为了能在激烈的竞争中获得一席之地，物企因此需要投入更多精力、成本，用来交付更高的服务，这也进一步导致了净利润的下滑。
在充分竞争的市场中，分化是一个不可避免的过程。头部物企市占率极大，2024年以占比接近一半。实力强劲的留下，其他的只能离场。
头部企业的管理面积不仅基本盘大，增速也比较快，特别是和竞争力还比较强的大型、中型物企对比增速明显较快。2024 年头部物企的增速达到了7.2%，仅次于在3线外城市较快扩张的小型物企。
可以预见，未来头部物企与其他企业的差距还能逐步拉大，颇有一种赢家通吃的感觉。
但大企业能取得更好的成绩，断然离不开其积极求变，提高服务品质的策略。不管是基础物业服务的质量还是增值服务，部分头部物企真的花了很多心思。上海仁恒河滨花园，一个2004年的楼盘放到今天依然觉得小区是宜居的，优质的。干净整洁的室外休息区，生机勃勃的会所让人觉得每一分物业费都值得，能做到这一点，靠的不就是物业每一天的认真和用心吗。
如果说，二手楼盘考验的是维护和管理的能力。那对于新楼盘，物业争取的就是超配的服务质量、饱满的情绪价值。比如成都某小区，迎宾、前台、接待、管家24小时提供服务，任何时候回家，都能享受到温馨细致的氛围。这样超越一般酒店的精致服务让业主能感受到回家即度假，物业费即使相较平均水平较高，依然让人愿意花这笔钱，因为值得。
04
物业费全国性地降，业主欢呼，表面上是业主对低质量物业的不满。但仔细了解业主的诉求，就会发现，他们的核心诉求并不是降价，降物业费并不是目的，好的服务、好的生活环境才是。
很多案例中的业主就表示，其实对物业费的价格没有那么大的意见，不满的主要还是与价格不能匹配的低质服务。毕竟业主也都知道，物业费下降并不完全是好事。
物业费不足以支撑服务人力成本、设备公区维护的时候，生活环境品质下滑还好说，小区老化快，房子价格也会跟着下滑，不保值。或是，物业费降低到物企不能维持经营的情况下选择主动离场，导致短期或长期物业真空，小区日常维护艰难，加速衰败。
所以，我更愿意相信这短暂的物业费下降潮属于阶段性市场调节，物业费不会一直降。何况，在降的大背景下，还有一些物企在涨价，逆风翻盘。不仅借此趋势扩大市场占有率，利润还能逆势小幅上涨。
其中逻辑和房地产市场的分化一样，优质物企就像高产品力的新房，如果服务质量没的说，那价格可以更高，更重要的是业主也是真买账，随之物企的利润自然得以上涨。
相反，那些无力提供优质服务质量的企业则会在这次大洗牌中被淘汰。当基础的物业服务保障之后，越来越细化的生活需求会再次搬上台面，业主也许就会重拾起对增值服务的需求。
到那时，好的物企、好的服务一定会被大家看见，走上前台。
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